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萬科復牌1個月倒計時 這些事正在悄悄起變化

2016-05-23 15:06:35 來源:

從3月12日萬科與深圳地鐵簽署合作協議至今,已有兩個多月時間。萬科5月14日的公告重申了繼續停牌不晚于今年6月18日的表態。今天是5月18日,這意味著萬科A已經進入了為期1個月的復牌倒計時。

記者注意到,在萬科A復牌倒計時1個月的當口,無論所處的外部行業環境,還是各大股東之間的博弈形勢,都在發生微妙的變化。

 

萬科復牌1個月倒計時,這些事正在悄悄起變化

 

變數1:深圳4月房價環比跌11%

2016年3月13日晚間,萬科公告稱,3月12日與深圳地鐵集團簽署了合作備忘錄,萬科將以發行新股的方式,收購地鐵集團下屬目標公司全部或部分股權。公告明確表示:地鐵集團擬注入部分優質地鐵上蓋物業項目的資產。

那么,深圳地鐵到底有哪些上蓋物業呢?

記者注意到,早在2014年10月,據《深圳特區報》報道稱,深圳地鐵集團計劃開發14個地鐵上蓋物業項目,遍布福田、南山、前海、寶安、龍崗等城市核心經濟發展區域。

據《南方日報》2015年6月報道,當年6月26日,深圳地鐵集團總經濟師劉文在城市軌道交通物業發展論壇上表示,深圳地鐵上蓋物業已達600萬平方米,每年銷100億元;6月28日,蛇口線赤灣站山海韻開盤,共推338套房,1200人到現場搶房,均價約5萬元/平方米。

由此可見,深圳房地產市場情況和趨勢,對萬科與深圳地鐵的合作有著潛在的影響。

記者注意到,據中原地產深圳新房月平均成交價、成交量數據顯示:

2016年3月,深圳新房月均成交價為48433元/平方米,創出24個月新高,但4月房價跌至43131元/平方米,跌幅達10.9%。

每平米下跌5000元,這個跌幅是非??膳碌?。

這一下跌的背景是:3月25日深圳出臺樓市調控新政,非深圳戶口購房社保由1年改至3年,限購一套房。

 

萬科復牌1個月倒計時,這些事正在悄悄起變化

 

深圳新房月均成交價一覽(數據來源:中原地產)

變數2:H股年內下跌逾20%

自萬科A股和H股雙雙于2015年12月18日13:00起停牌后,萬科A(000002)停牌至今已有5個月,但港股市場上的萬科企業(02202)早在2016年1月6日即恢復正常交易,也由此提供了一個觀察各類事件與股價聯系的窗口。

每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者注意到,萬科H股復牌1月6日收盤價為20.80港元,當日跌幅達9.17%,此后一路下跌,2月12日最低跌至15.52港元。

3月13日晚間,萬科公告稱與深圳地鐵集團簽署了合作協議;3月14日,萬科H股大漲9.99%,并在當日觸及截至目前的年內高點20.95港元。

不過,之后的萬科H股就延續了下跌走勢,早已吞噬了3月14日宣布牽手深圳地鐵利好的上漲幅度。5月16日一度下探至17.20港元,相比20.95港元的年內高點,跌幅達17.9%。今日萬科H股報收17.74港元,年內跌幅為22.53%。

 

萬科復牌1個月倒計時,這些事正在悄悄起變化

 

變數3:寶能系、華潤集團在想什么?

距離萬科復牌1個月倒計時之際,作為與“萬寶之爭”深度相關的寶能系和華潤集團舉動備受關注。

記者注意到,去年底“萬寶之爭”全面觸發之后,從萬科停牌到3月中旬宣布與深圳地鐵合作,寶能系都在積極應對,尤其是在與華潤集團的溝通上。

3月16日,《21世紀經濟報道》稱:

“據知情人士透露,2016年元宵節剛過,寶能董事長姚振華主動拜訪了華潤集團。就在華潤集團在深圳開會期間,姚振華突然造訪,與傅育寧進行了一個多小時的密談。”

4月9日,據財新網報道:

“華潤有意接手‘寶能系’所持萬科股份,但雙方因交易價格等問題,目前尚未達成一致方案。”

 

萬科復牌1個月倒計時,這些事正在悄悄起變化

 

記者注意到,也正是在4月9日晚間,萬科公告稱:

寶能系旗下鉅盛華將直接持有的萬科9.26億股股份以及通過4個資產管理計劃控制的萬科合計5.47億股股份所對應的全部表決權無償讓渡給前海人壽。至此,前海人壽持有的6.66%萬科股份對應了20.01%股份的表決權。

再來看華潤集團。在今年3月17日萬科召開臨時股東大會后,華潤的股東代表主動向外界爆料稱:萬科沒有合規披露與深圳地鐵集團的戰略合作,有程序瑕疵。

3月19日下午,華潤董事長傅育寧又表達了4點看法,其中一句話是:

如此重大的事情(萬科與深圳地鐵備忘錄),11號開會,第二天就披露了一個又是股權對價,又是交易資產的規模,又是支付方式(的公告),這合適嗎?

對于華潤而言,一個非?,F實的問題是:

若萬科引入深圳地鐵成為最大股東,華潤集團將由當前的第二大股東變為第三大股東。

因此,華潤集團為了避免上述現象發生,是否會與寶能系聯手博弈深圳地鐵集團?這是整個事件的焦點之一。

變數4:大盤、地產板塊都不給力

 

萬科復牌1個月倒計時,這些事正在悄悄起變化

 

假設萬科A于今年6月18日之前順利復牌,其股價將如何演繹呢?

萬科A去年12月18日午后停牌,當日股價一度沖高至24.43元的歷史紀錄,當日深成指收于12830.26點;今日(5月18日),深成指收于9694.78點,相比去年12月18日的收盤點位,跌幅達24.43%。

若以深成指24.43%的下跌空間來比照,萬科A相比去年12月18日收盤價還有5.97元的下跌空間,即可跌至18.46元/股。

以上是深交所與大盤指數的對比。那么同期A股地產上市公司整體股價走勢又如何呢?

以深交所地產指數(399241)走勢來看,去年12月18日收于3413.65點,今日收于2650.96點,跌幅達22.34%,這一跌幅與深成指同期跌幅相差無幾。

此外,萬科分別于3月中旬和4月底發布了2015年年報和2016年一季報。萬科一季度營收同比增長64.3%,凈利同比增28.1%,券商對此多給予正面評價。比如中信建投表示,萬科拿地規模再發力、杠桿水平維持穩健。但是,券商們的目光也盯著萬科與深圳地鐵集團的合作事宜。比如中信證券就表示:

考慮到方案具體細節仍不明朗,且公司未來價值很大程度上取決于此次重大資產重組的細節,因此我們暫不給予公司目標價格。

那么,專業人士對當前地產股又有何看法?

記者注意到,5月16日,中銀國際地產行業研究員田世欣、袁豪和盧驍峰表示:

隨著全國去庫存持續進行,疊加4月營改增切換效應,新開工和投資增速再創新高,符合市場預期。但由于調控政策的實施和同比基數的抬升,未來銷售增幅超預期概率較小,而隨著市場預期貨幣寬松空間和效果邊際遞減,疊加地價飆升擠壓房企利潤率,地產板塊的機會不大。

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